Depuis la disparition du Pinel fin 2024, aucun dispositif d’investissement locatif d’envergure n’avait été mis en place. Le dispositif Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé, introduit dans la loi de finances 2026, occupe désormais cette place, mais avec un fonctionnement différent de son prédécesseur. Cet article détaille, point par point, ce qui change concrètement pour votre fiscalité en tant qu’investisseur.
Contenus
Pourquoi comparer la loi Jeanbrun et la loi Pinel ?
Le Pinel a été pendant 10 ans la référence de l’investissement locatif neuf. Sa mécanique était simple à comprendre : un pourcentage du prix du logement venait directement en déduction de l’impôt dû, en contrepartie d’un engagement de location. Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2024, laissant un vide fiscal sur le marché du neuf locatif.
Le dispositif Jeanbrun a été introduit dans la loi de finances 2026 pour répondre à cette demande d’investissement. Il est présenté comme le « nouveau Pinel », ce qui justifie la comparaison, bien que leurs fonctionnements diffèrent.
Qu’est-ce que la loi Jeanbrun (ou statut du bailleur privé) ?
Le dispositif Jeanbrun, officiellement nommé statut du bailleur privé, est le nouveau cadre fiscal de l’investissement locatif instauré par la loi de finances pour 2026. Il porte le nom de Vincent Jeanbrun, ministre du Logement et de la Ville.
Voici ses principales caractéristiques selon ce guide spécialisé sur le bailleur privé :
- Un avantage par amortissement : chaque année, le bailleur déduit de ses revenus fonciers un pourcentage du prix d’acquisition, compris selon les sources entre 3 % et 5,5 % selon la catégorie de location choisie. La base amortissable correspond à environ 80 % du prix, les 20 % attribués au terrain n’étant pas amortissables.
- Trois niveaux de location (intermédiaire, sociale, très sociale) qui déterminent le taux d’amortissement et les plafonds de loyer et de ressources des locataires.
- Un engagement de location nue de 9 ans.
- Aucun zonage géographique : l’investissement est possible sur tout le territoire, et non plus seulement dans les zones tendues.
- Des biens en immeuble collectif uniquement (neuf, VEFA ou ancien avec travaux importants) : les maisons individuelles sont exclues.
Le dispositif s’applique aux achats immobiliers réalisés jusqu’au 31 décembre 2028.
Pinel et Jeanbrun : deux logiques fiscales opposées
Le Pinel reposait sur une réduction d’impôt directe et forfaitaire. L’investisseur achetait un logement neuf dans une zone éligible, s’engageait à le louer sur une durée choisie, et obtenait en contrepartie un pourcentage du prix du bien déduit directement de son impôt sur le revenu.
Le taux de réduction dépendait de la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans), pour un montant connu d’avance. Dans sa dernière version, les taux avaient été abaissés par rapport au Pinel « plein » des années précédentes ; un signal du désengagement progressif de l’État avant l’extinction du dispositif.
En contrepartie, le cadre était contraignant : zonage limité aux zones tendues (A bis, A, B1), plafonds de loyers et de ressources des locataires, et plafonnement global des niches fiscales.
Amortissement Jeanbrun : ce qui change concrètement
C’est le cœur du dispositif Jeanbrun : l’amortissement ne réduit pas l’impôt directement, mais il diminue les revenus fonciers imposables en déduisant chaque année une fraction de la valeur du bien.
On parle alors de charge déductible, bien que cette dernière vienne réduire l’assiette imposable. La conséquence est mécanique :
- Si l’amortissement et les charges restent inférieurs aux loyers, ils réduisent le revenu foncier imposable, donc l’impôt et les prélèvements sociaux associés.
- Si l’amortissement dépasse les loyers, il crée un déficit foncier qui peut s’imputer sur le revenu global.
L’effet de l’amortissement sur la TMI
Avec le Pinel, l’avantage était identique quelle que soit la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur. Un contribuable imposé à 30 % et un autre à 45 % obtenaient exactement la même réduction pour un investissement identique.
Avec le Jeanbrun, c’est l’inverse : puisque l’amortissement réduit la base imposable, son économie réelle dépend de la TMI.
Loi Jeanbrun vs loi Pinel : tableau comparatif complet
Le tableau ci-dessous synthétise les différences entre les deux dispositifs.
| Critère | Loi Pinel (jusqu’au 31/12/2024) | Dispositif Jeanbrun / Bailleur privé |
|---|---|---|
| Nature de l’avantage fiscal | Réduction d’impôt directe | Amortissement déductible des revenus fonciers |
| Taux / montant | 12, 18 ou 21 % (avant 2023) | Amortissement d’environ 3,5 % à 5,5 % par an |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| Zonage géographique | Zones tendues uniquement (A bis, A, B1) | Aucun zonage : tout le territoire |
| Type de bien | Logement neuf / VEFA | Logement neuf, VEFA ou ancien avec travaux importants |
Les principaux avantages de la loi Jeanbrun par rapport au Pinel
Une logique patrimoniale plus durable
Le Pinel récompensait avant tout l’acte d’achat : l’avantage était acquis dès l’investissement, puis se déroulait mécaniquement. Le Jeanbrun, lui, récompense la détention dans le temps. L’amortissement fiscal est un avantage qui s’apprécie dans la durée.
Une plus grande liberté géographique
Le Pinel était cantonné aux zones tendues (A bis, A, B1), ce qui excluait de fait une grande partie du territoire et concentrait les investisseurs sur des marchés où les prix au mètre carré étaient déjà élevés.
Le Jeanbrun supprime tout zonage : l’investissement est possible partout en France, y compris dans les villes moyennes où la tension locative s’est accrue ces dernières années.
Cette liberté élargit considérablement le champ des opportunités et permet d’aller chercher de meilleurs couples rendement / prix d’acquisition hors des grandes métropoles.
À qui s’adresse le statut du bailleur privé ?
Le nouveau statut du bailleur privé est intéressant si vous avez une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée et disposez déjà de revenus fonciers. L’amortissement vient réduire, voire neutraliser, une part importante de l’imposition des revenus fonciers.