La Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), communément appelée achat sur plan, est un contrat par lequel un acquéreur achète un logement qui n’est pas encore construit ou en cours de construction. Il paie le bien progressivement, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon un calendrier défini par la loi. La VEFA représente une grande part des transactions immobilières neuves en France et offre des garanties légales spécifiques aux acheteurs.
Contenus
Les étapes clés d’un achat en VEFA
La réservation et le contrat préliminaire
L’achat en VEFA débute par la signature d’un contrat de réservation (ou contrat préliminaire), qui n’est pas obligatoire mais très fréquent. Ce document décrit le logement, son prix, sa localisation et les délais de livraison prévisionnels. À sa signature, un dépôt de garantie est généralement demandé : maximum 5 % du prix si la livraison est prévue dans l’année, 2 % entre 1 et 2 ans. Ce dépôt est versé sur un compte séquestre.
Le contrat de vente définitif
Le contrat de vente définitif, signé chez le notaire, formalise l’achat. C’est à ce stade que le financement est mobilisé. L’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours après la signature pour se rétracter sans pénalité. Le contrat mentionne le descriptif technique précis du logement, le prix ferme et définitif, les modalités de paiement par appels de fonds et les garanties légales.
Les appels de fonds : le calendrier de paiement
Le paiement en VEFA est échelonné selon l’avancement des travaux, selon des plafonds fixés par la loi :
35 % maximum à l’achèvement des fondations ; 70 % à la mise hors d’eau (toiture posée) ; 95 % à l’achèvement des travaux ; 100 % à la remise des clés. Ce mécanisme protège l’acheteur : il ne paye que ce qui est réellement construit. Les 5 % restants peuvent être consignés en cas de réserves lors de la livraison.
Les garanties légales du promoteur
La VEFA est encadrée par un arsenal de protections légales. La garantie financière d’achèvement (GFA) est la plus importante : elle assure que le logement sera terminé même si le promoteur fait faillite. La garantie de parfait achèvement oblige le promoteur à corriger tous les défauts signalés dans l’année suivant la livraison. La garantie biennale couvre les équipements (portes, robinetterie) pendant 2 ans. La garantie décennale protège pendant 10 ans contre les dommages affectant la solidité de la structure.
Questions fréquentes
Peut-on modifier les finitions de son logement en VEFA ?
Oui, dans certaines limites. Les Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA) permettent de personnaliser le logement avant la construction : choix des carrelages, déplacement de cloisons non porteuses, modification de l’emplacement d’équipements. Ces modifications sont soumises à l’accord du promoteur et génèrent souvent un surcoût et un avenant au contrat. Plus tôt la demande est faite dans le processus, plus elle a de chances d’être acceptée.
Que faire si la livraison est retardée ?
Des délais de livraison peuvent survenir pour des raisons légitimes (intempéries, problèmes de chantier). Le contrat prévoit généralement des pénalités de retard à la charge du promoteur (1/3000e du prix de vente par jour de retard au-delà d’un délai de grâce convenu). Si le retard est excessif ou si le promoteur ne communique pas, l’acquéreur peut mettre en demeure le promoteur et, en dernier recours, engager une procédure judiciaire.
La TVA est-elle réduite pour un achat en VEFA ?
Sous certaines conditions, oui. L’achat d’un logement neuf en VEFA dans une zone ANRU (politique de la ville) ou à proximité d’une telle zone peut bénéficier d’une TVA à taux réduit de 5,5 % au lieu de 20 %. Des conditions de ressources s’appliquent. Cette réduction peut représenter une économie de plusieurs dizaines de milliers d’euros sur un bien de moyenne gamme.
L’assurance habitation doit-elle être souscrite avant la livraison ?
L’assurance habitation doit être souscrite dès la remise des clés, au moment où vous prenez possession du logement. Cependant, il est conseillé de la préparer quelques semaines avant la livraison pour éviter tout vide de couverture. L’assurance dommages-ouvrage, elle, est une assurance construction obligatoire qui doit être souscrite par le maître d’ouvrage (vous, en tant qu’acheteur en VEFA), avant le démarrage des travaux — mais en pratique, c’est souvent le promoteur qui la souscrit pour l’ensemble de l’opération.