La capacité d’emprunt, ou capacité d’endettement, est une information essentielle avant de souscrire un crédit immobilier. Pour la connaître, les banques que vous solliciterez vont effectuer un calcul qui permettra de connaître le montant que vous pourrez emprunter. Comment les banques calculent-elles la capacité d’emprunt ?
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Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt représente le montant maximal empruntable par un ménage auprès d’une banque pour le financement d’un achat immobilier. Elle se calcule à partir de deux éléments principaux : le taux d’endettement et le reste à vivre d’un ménage.
Par ailleurs, la durée et le taux d’intérêt du prêt vont eux aussi avoir un impact sur le montant qui pourra être emprunté. En effet, plus le taux d’intérêt est élevé, plus les mensualités de remboursement seront importantes. De ce fait, cela réduira la capacité d’emprunt. A l’inverse, un allongement de la durée du prêt (de 20 à 25 ans par exemple) va permettre de diminuer le montant des échéances de remboursement. Le reste à vivre sera donc augmenté et la capacité d’emprunt plus importante. Toutefois, cette dernière possibilité augmente également le coût total du crédit. En revanche, l’apport personnel n’aura aucun impact sur la capacité d’emprunt en elle-même. Cependant, un apport personnel peut permettre d’obtenir un taux d’intérêt plus intéressant.
Capacité d’emprunt : quels sont les critères des banques ?
Le taux d’endettement
A la fin de l’année 2020, Bruno Le Maire, alors président du Haut Conseil de la Stabilité Financière, a annoncé une relève du taux d’endettement à 35% à partir de juillet 2021, contre 33% auparavant. Le taux d’endettement est le pourcentage des ressources d’un ménage qui est consacré chaque mois au paiement des factures courantes. Pour le calculer, deux éléments sont pris en compte :
- les sources de revenus du ménage (salaires et traitements, pensions de retraite, revenus fonciers ou de placements, etc.),
- les charges récurrentes du foyer (remboursement des crédits en cours, loyers, versement de pension alimentaire, etc.). Dans certains cas, le montant des impôts peut aussi être pris en compte.
Le calcul du taux d’endettement est le suivant : charge d’emprunt x 100 / montant total des revenus nets. Il peut arriver qu’un crédit immobilier soit accepté malgré un taux d’endettement dépassant les 35%. Ce peut être le cas notamment si le foyer dispose de revenus très élevés.
Le reste à vivre
Le reste à vivre est quant à lui la somme dont dispose un ménage, une fois que l’ensemble de ses charges mensuelles a été payé. Il peut être variable selon la localisation et la composition du foyer. Globalement, le reste à vivre moyen demandé par une banque pour l’obtention d’un crédit immobilier est le suivant :
- 600 à 1 000€ pour une personne célibataire,
- 750 à 1 000€ pour un couple sans enfants,
- 150 à 400€ supplémentaires pour chaque enfant à charge.
La capacité de remboursement mensuelle
Pour calculer la capacité de remboursement mensuelle d’un foyer, c’est à nouveau les revenus nets et les charges du ménage qui vont être pris en compte. Le calcul est le suivant : (revenus nets du ménage x 35%) – charge d’emprunt.
Optimiser sa capacité d’emprunt : est-ce possible ?
Le rachat de crédit
Le regroupement des crédits déjà en cours via un rachat de crédit va certes allonger la durée de remboursement. Mais, cela va surtout permettre de rassembler toutes les mensualités en une seule échéance de remboursement. De ce fait, le taux d’endettement du ménage sera diminué et la charge financière mensuelle sera allégée. Particulièrement conseillé pour les personnes en situation de surendettement, le rachat de crédit peut être une solution très intéressante lors d’une demande de crédit immobilier.
La souscription de deux crédits immobiliers
Dans certains cas, souscrire deux crédits immobiliers est plus intéressant financièrement parlant. Outre le fait de pouvoir emprunter une somme plus importante, le taux d’intérêt et le montant des mensualités de remboursement seront diminués. Et ce, sans augmenter la durée de remboursement.
Optimiser sa capacité d’emprunt : les autres solutions
D’autres alternatives sont également envisageables pour augmenter votre capacité d’emprunt. En premier lieu, observer ses charges fixes afin de voir si certains postes de dépenses ne peuvent pas être réduits. Cela permettra d’augmenter le reste à vivre et de réduire le taux d’endettement. En second lieu, il est également possible d’augmenter ses capacités d’emprunt en demandant à un proche de se porter garant de votre crédit immobilier. Certaines entreprises peuvent aussi accepter de se porter caution pour leurs salariés.
Comment connaître sa capacité d’emprunt ?
Il existe de nombreuses solutions pour connaître sa capacité d’emprunt. D’une part, les nombreux simulateurs disponibles sur Internet. Il peut s’agir de sites informatifs, des banques ou du calculateur de crédit immobilier proposé par le site du Service Public. D’autre part, il est aussi possible de s’adresser à un courtier en crédit. Il pourra non seulement vous donner votre capacité d’emprunt mais il pourra également vous accompagner pour le financement de votre projet immobilier. Le recours à un courtier en rachat de crédit peut aussi être intéressant afin d’optimiser votre capacité d’emprunt.
