Depuis quelques années, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) suscitent un vif intérêt auprès des particuliers souhaitant réaliser un investissement immobilier. Ces véhicules de placement permettent en effet de devenir propriétaire indirect d’un patrimoine locatif diversifié sans avoir à en assumer la gestion au quotidien.
Cependant, pour beaucoup d’entre nous, les aspects fiscaux qui entourent ces sociétés sont loin d’être simples. Nous vous proposons donc ici un décryptage des principales règles liées à la fiscalité des SCPI, avec l’essentiel à savoir.
Contenus
Revenus locatifs : imposition et déductions en matière de fiscalité des SCPI
Les revenus locatifs issus des activités d’une SCPI sont les principaux éléments qui font l’objet d’une imposition. Les règles qui s’appliquent en la matière sont les suivantes :
Revenus fonciers soumis au barème progressif
Du point de vue fiscal, les revenus locatifs distribués par les SCPI sont assimilés à des revenus fonciers. À ce titre, ils sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux en vigueur (17,2% actuellement).
Ce taux d’imposition global peut rapidement devenir conséquent pour les contribuables les plus aisés.
Les charges déductibles
D’un autre côté, en tant qu’associé d’une SCPI, vous pouvez bénéficier d’un certain nombre de déductions permettant de réduire l’assiette imposable.
Les charges déductibles concernent notamment :
- Les frais de gestion payés à la société de gestion ;
- Les provisions pour gros travaux ;
- Les intérêts sur les éventuels emprunts effectués pour votre investissement.
Le régime du micro-foncier pour réduire la fiscalité des SCPI
Les revenus fonciers des SCPI peuvent également être soumis au régime d’imposition avantageux du micro-foncier, sous réserve de respecter certains plafonds de revenus.
Dans ce cas de figure, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus bruts ; ce qui simplifie considérablement le calcul de votre imposition.
Pour plus de détails sur le fonctionnement d’une SCPI et les avantages offerts par ce véhicule d’investissement, consultez cet article : https://www.remake.fr/s-informer/pourquoi-investir-en-scpi-en-2023.
Plus-values immobilières et fiscalité des SCPI : les règles
En cas de plus-value réalisée suite à une cession de parts dans une SCPI, des impôts doivent être reversés.
Une imposition au taux de 36,2%
Outre les revenus courants, la fiscalité des SCPI concerne également les plus-values réalisées lors de la cession de parts. Celles-ci sont considérées comme des plus-values immobilières, et sont donc soumises à un prélèvement spécifique.
Concrètement, elles sont taxées à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%, soit un taux global d’imposition de 36,2%.
Abattements et cas particuliers
Pour atténuer cet impôt potentiellement élevé, les contribuables peuvent bénéficier d’un abattement pour durée de détention. Il s’agit d’un abattement progressif qui conduit à une exonération totale après 22 ans de détention des parts d’une SCPI.
Par ailleurs, il est important de souligner un cas particulier : pour les parts détenues depuis plus de 15 ans, les plus-values sont totalement exonérées d’impôt sur le revenu et ne sont soumises qu’aux seuls prélèvements sociaux de 17,2%.
L’idéal est donc d’anticiper cette taxation des plus-values immobilières, notamment si vous envisagez de vous séparer de parts de SCPI à l’approche de votre retraite par exemple.
L’épineuse question de l’IFI dans la fiscalité des SCPI
Autre épine fiscale pour les contribuables les plus fortunés : les parts de SCPI doivent être prises en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Leur valorisation est basée sur la valeur représentative de l’actif net réévalué de la société, à la clôture de l’exercice.
Malheureusement, contrairement à certains types de biens, aucune exonération partielle n’est prévue pour les parts de SCPI dans le calcul de l’IFI, quelle que soit la nature des biens détenus par la société.
Transmission et succession des parts de SCPI
Dernier volet de la fiscalité des SCPI à prendre en compte : la transmission des parts par succession ou donation. Des droits de mutation à titre gratuit sont en effet généralement dus. Leur taux varie en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.
Néanmoins, il est possible de bénéficier d’abattements spécifiques liés à votre situation familiale. Des exonérations totales sont même possible dans certains cas très précis. Une stratégie patrimoniale globale est généralement recommandée pour aborder cette question complexe.
Au total, l’investissement dans les SCPI présente une fiscalité spécifique, avec des règles d’imposition propres aux revenus locatifs, aux plus-values immobilières, à l’IFI et aux transmissions. Une bonne compréhension de ces aspects est essentielle pour optimiser la gestion de votre patrimoine.
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