Investir dans le foncier aux États-Unis : quelles options pour un investisseur français ?

Le foncier américain attire un nombre croissant d’épargnants français, séduits par des prix d’entrée sans commune mesure avec ceux de l’Hexagone et par une démographie qui continue de pousser l’étalement urbain vers le Sud et l’Ouest. Reste une question centrale, trop souvent traitée après coup : par quel véhicule passer ? Achat direct d’une parcelle, exposition boursière via les REITs, souscription à des projets portés par un opérateur spécialisé ; les contraintes juridiques, fiscales et opérationnelles n’ont rien de comparable d’une formule à l’autre.

Acheter un terrain en direct, possible mais rarement simple

La détention directe est le premier réflexe d’un épargnant habitué à construire son patrimoine immobilier en France. Elle reste ouverte outre-Atlantique, mais à des conditions bien particulières.

Première bonne nouvelle : aucun visa, aucune green card ni autorisation préalable n’est exigée pour acquérir un bien immobilier aux États-Unis. La propriété est ouverte aux non-résidents, et l’opération se dénoue chez une title company qui joue un rôle proche de celui du notaire français.

Les frictions apparaissent ensuite. Il faut obtenir un ITIN, le numéro d’identification fiscale des étrangers, déposer une déclaration annuelle 1040-NR, acquitter une property tax locale qui oscille généralement entre 1 % et 2,5 % de la valeur du bien chaque année, et souvent renoncer au crédit local, les banques américaines exigeant des non-résidents un apport de 25 % à 30 % et des taux supérieurs de un à deux points.

Un terrain nu accentue le problème : il ne produit aucun loyer, le portage est donc un coût pur pendant que l’investisseur parie sur la seule plus-value. À la revente, la loi FIRPTA impose à l’acquéreur de retenir 15 % du prix brut, et non du gain. Cette retenue n’est pas définitive, elle s’impute sur l’impôt réellement dû et peut être réduite en amont via le formulaire 8288-B, mais elle immobilise une trésorerie importante.

Côté français, la convention du 31 août 1994 attribue l’imposition des revenus et des plus-values immobilières à l’État de situation du bien, la France accordant un crédit d’impôt égal à l’impôt français, ce qui neutralise la double imposition tout en maintenant ces revenus dans le calcul du taux effectif. Deux angles morts méritent l’attention : le bien entre dans l’assiette de l’IFI au-delà de 1,3 million d’euros, y compris lorsqu’il est logé dans une LLC ; et il constitue un actif US situs exposé à l’estate tax américaine, dont l’abattement pour non-résident tombe à 60 000 dollars, avec un taux pouvant atteindre 40 %. La convention successorale du 24 novembre 1978 atténue le choc via un crédit calculé au prorata des actifs américains, mais le sujet impose un conseil spécialisé.

S’exposer par la bourse, REITs et sociétés foncières cotées

Le REIT, équivalent américain de nos SIIC, est une société cotée tenue de distribuer l’essentiel de son résultat à ses actionnaires. L’argument est connu : ticket d’entrée de quelques dizaines d’euros, liquidité quotidienne, aucune gestion. La contrepartie l’est moins : la volatilité est celle d’une action, et la valorisation réagit fortement aux mouvements de taux.

Surtout, l’exposition au foncier proprement dit reste indirecte. La très grande majorité des REITs détient du bâti, bureaux, logistique, centres de données ou résidentiel ; les segments réellement fonciers se limitent à quelques véhicules agricoles ou forestiers, et les aménageurs de terrains ne sont pas structurés en REITs. Acheter un REIT, c’est acheter un portefeuille immobilier, pas une stratégie de valorisation foncière.

Sur le plan pratique, ces titres ne sont pas éligibles au PEA : le compte-titres ordinaire est la seule enveloppe possible. Le formulaire W-8BEN transmis au courtier ramène la retenue américaine de 30 % à 15 %, mais attention, pour les distributions de REITs ce taux conventionnel suppose des conditions précises, notamment une détention inférieure à 10 % de l’entité et portant sur une catégorie de parts négociable publiquement. Les dividendes supportent ensuite le prélèvement forfaitaire unique, porté à 31,4 % depuis le 1^er janvier 2026 sous l’effet de la hausse des prélèvements sociaux, avec imputation du crédit d’impôt conventionnel via le formulaire 2047.

Mutualiser via le crowdfunding et les fonds fonciers spécialisés

Troisième voie : déléguer le portage et l’exécution à un opérateur, en souscrivant à un projet identifié plutôt qu’en achetant soi-même une parcelle. Les formules vont de la plateforme de financement participatif généraliste, en dette ou en capital, à l’opérateur positionné sur une stratégie unique.

La plus spécifique au foncier américain est le land entitlement. Le principe consiste à acquérir un terrain brut, puis à obtenir auprès du comté les autorisations d’urbanisme, le zonage et les études de viabilisation, avant de revendre l’ensemble à un promoteur. La création de valeur se joue sur le travail administratif et réglementaire, pas sur la construction, ce qui raccourcit l’horizon par rapport à une opération immobilière classique. C’est la logique de l’investissement foncier aux États-Unis avec LandQuire, qui se concentre sur cette phase de requalification des terrains.

L’intérêt est évident : ni ITIN à obtenir, ni déclaration américaine à piloter seul, ni taxe foncière à payer en direct, la structuration juridique et comptable étant portée par le véhicule. Les limites doivent être posées avec la même clarté. Le capital n’est pas garanti, les fonds sont bloqués pendant toute la durée du projet sans marché secondaire, et la performance dépend entièrement de la capacité de l’opérateur à obtenir les autorisations dans les délais annoncés. Trois vérifications s’imposent avant de souscrire : le statut réglementaire du promoteur de l’offre, la nature juridique exacte du titre souscrit, obligation, dette convertible ou parts de société, dont dépendra le traitement fiscal en France, et le montant du ticket d’entrée, souvent très supérieur à celui du crowdfunding immobilier hexagonal.

Questions fréquentes

Faut-il résider aux États-Unis pour y acheter un terrain ?

Non. Aucune condition de résidence ou de nationalité n’est exigée pour acquérir un bien immobilier américain. En revanche, l’obtention d’un ITIN et le dépôt d’une déclaration fiscale annuelle aux États-Unis deviennent obligatoires dès lors que le bien génère des revenus ou qu’il est revendu.

Un terrain détenu aux États-Unis entre-t-il dans l’assiette de l’IFI ?

Oui. Un résident fiscal français est redevable de l’IFI sur l’ensemble de son patrimoine immobilier mondial dès 1,3 million d’euros de valeur nette. Le recours à une LLC américaine ne fait pas sortir le bien de cette assiette.

Peut-on loger des REITs américains dans un PEA ?

Non, le PEA est réservé aux titres européens éligibles. Les REITs américains relèvent exclusivement du compte-titres ordinaire, avec application du prélèvement forfaitaire unique et du crédit d’impôt conventionnel sur la retenue à la source américaine.