Résidence secondaire à la montagne : quelle fiscalité, et où investir ?

Un chalet ou un appartement dans les Alpes fait rêver beaucoup de monde, entre les week-ends au ski l’hiver et les randonnées l’été. Mais posséder une résidence secondaire en montagne a un prix qui ne s’arrête pas à l’acte d’achat : taxe foncière, taxe d’habitation maintenue sur les résidences secondaires, taxe sur les logements vacants dans certains cas… Autant de lignes qu’il vaut mieux anticiper avant de signer. On fait le point sur la fiscalité, puis sur les critères qui comptent vraiment si vous cherchez où investir, en prenant Les Houches, dans la vallée de Chamonix, comme exemple parmi d’autres stations.

La taxe foncière, la base incompressible

Que vous occupiez votre bien trois semaines par an ou que vous ne le voyiez jamais, la taxe foncière est due chaque année par le propriétaire, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Elle est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle s’appliquent les taux votés par la commune et l’intercommunalité. Dans les stations de montagne, où les charges de copropriété et les investissements communaux (remontées mécaniques, damage des pistes, équipements quatre saisons) sont souvent conséquents, elle peut représenter une somme non négligeable, à budgéter dès le départ.

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires, le rappel qui surprend encore

Beaucoup l’oublient : la suppression de la taxe d’habitation depuis 2023 ne concerne que les résidences principales. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) reste due par les 3,7 millions de propriétaires de résidences secondaires en France. Elle se calcule de la même façon que la taxe foncière (valeur locative cadastrale multipliée par un taux communal), mais ce taux est propre à la THRS et varie fortement d’une commune à l’autre.

En moyenne, la facture s’élevait à environ 1 125 € en 2024, contre 1 001 € en 2023, une hausse continue depuis dix ans. Mais ces chiffres cachent de grosses disparités régionales : la note est nettement plus lourde en Île-de-France ou sur la Côte d’Azur que dans des zones rurales à faible tension. Pour une résidence secondaire en montagne, tout dépend donc de la politique fiscale de la commune concernée : certaines stations, très dépendantes du tourisme, ont des taux élevés pour compenser le manque de résidents à l’année dans leurs recettes.

La majoration en zone tendue : qui est vraiment concerné

On lit souvent que les résidences secondaires en montagne sont surtaxées. C’est vrai dans certains cas, mais pas partout, et il faut bien distinguer deux mécanismes.

La majoration de la THRS (de 5 % à 60 % selon la commune) ne s’applique que dans les communes classées en zone tendue. Or cette zone tendue est définie, au sens strict, comme une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où l’offre et la demande de logements sont très déséquilibrées. Une petite station de montagne comme Les Houches, qui compte environ 3 000 habitants à l’année, ne rentre en général pas dans ce critère de population, même si elle est très touristique. Beaucoup de stations alpines familiales échappent donc à cette majoration, contrairement à ce qu’on imagine parfois.

Cela ne veut pas dire qu’aucune taxe supplémentaire n’est possible : c’est là qu’intervient le second mécanisme, la taxe sur les logements vacants.

Logements vacants : TLV, THLV, et la fusion prévue en 2027

Si votre résidence secondaire reste meublée et que vous en gardez la jouissance, même quelques semaines par an, elle relève de la THRS vue plus haut, pas de la taxe sur les logements vacants. Cette dernière ne concerne que les logements non meublés et réellement inoccupés.

Deux taxes coexistent aujourd’hui :

• La taxe sur les logements vacants (TLV), qui s’applique automatiquement dans les communes en zone tendue, pour un logement vide depuis au moins un an au 1er janvier. Elle représente 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, puis 34 % ensuite.
• La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), que les communes hors zone tendue peuvent instaurer par simple délibération. Environ 6 900 communes l’avaient fait en 2024, un chiffre qui inclut de nombreuses stations de montagne confrontées au phénomène des « lits froids » : des logements achetés par des propriétaires qui ne les occupent presque jamais et ne les mettent pas non plus en location.

Bonne nouvelle pour la lisibilité : la loi de finances pour 2026 a acté la fusion de ces deux taxes en une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), qui entrera en vigueur au 1er janvier 2027. Les taux de base resteront comparables, mais les communes gagneront une marge de manœuvre pour les ajuster localement.

Pour une résidence secondaire en montagne, le point de vigilance concret est donc le suivant : vérifiez le statut fiscal exact de la commune visée (zone tendue ou non, THLV instaurée ou pas) via le simulateur disponible sur impots.gouv.fr, plutôt que de se fier à une réputation générale de la station.

Le cas des stations familiales : entre usage personnel et location saisonnière

Les Houches illustre bien un profil de station assez répandu dans les Alpes : rattachée à la vallée de Chamonix, elle offre un accès à un domaine skiable réputé tout en restant, pour l’instant, moins chère au mètre carré que Chamonix-centre ou Megève. On retrouve une logique similaire ailleurs : dans les 3 Vallées, des stations comme Les Menuires ou Saint-Martin-de-Belleville jouent le même rôle d’alternative plus abordable face à Courchevel ou Méribel, tout en donnant accès au même domaine skiable. Alpe d’Huez, de son côté, combine un grand domaine, un ensoleillement réputé et des prix encore inférieurs à ceux des stations les plus prisées de Savoie. Dans ces trois cas, c’est typiquement le genre de station où beaucoup de propriétaires alternent usage personnel et location saisonnière pour amortir les charges. Une Résidence aux Houches reste une opportunité pour les investisseurs.

Si vous louez votre bien à la semaine, quelques points à ne pas négliger :

• La location meublée de tourisme relève du régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP selon les recettes générées, avec des règles déclaratives spécifiques (recettes en BIC, et non en revenus fonciers classiques).
• Le bien reste soumis à la THRS même s’il est loué ponctuellement, dès lors que vous en gardez la disposition une partie de l’année.
• La déclaration d’occupation auprès des impôts (espace « Gérer mes biens immobiliers ») doit être tenue à jour, sous peine d’amende, et refaite si votre situation change.

Où investir en montagne ? Les critères qui comptent plus que le nom de la station

Le prestige d’un nom ne fait pas la rentabilité. Voici les critères qui reviennent le plus souvent chez les professionnels du secteur pour juger un projet d’achat en montagne :

• L’altitude et l’enneigement : les stations situées au-dessus de 1 500-1 800 m sont mieux protégées face au recul de l’enneigement, un critère de plus en plus surveillé par les acheteurs comme par les banques.
• Un domaine skiable relié et de taille significative, qui sécurise la demande locative sur la durée.
• Une offre quatre saisons (randonnée, VTT, activités bien-être) : les stations qui ne vivent que sur les 12 semaines de ski peinent davantage à remplir le reste de l’année.
• L’accessibilité : proximité d’une gare, d’un aéroport ou d’un axe routier majeur. Un bien à quatre heures de la gare la plus proche se loue nettement moins bien.
• Le budget d’entrée, très variable d’une station à l’autre : les grands noms (Val d’Isère, Courchevel, Megève) affichent des prix au m² qui dépassent ceux de certaines grandes villes, quand des stations moins médiatisées mais bien connectées à un grand domaine (Les Houches dans la vallée de Chamonix, Les Menuires ou Saint-Martin-de-Belleville dans les 3 Vallées, Alpe d’Huez, Saint-Lary, Combloux) permettent un ticket d’entrée plus accessible pour un fonctionnement locatif comparable.

Ces éléments donnent une grille de lecture, mais ne remplacent pas une analyse chiffrée de votre propre projet (budget, mode de gestion, fiscalité personnelle). Nous ne sommes pas conseillers en investissement : pour un chiffrage précis de rentabilité, l’avis d’un professionnel du secteur reste utile.

Les frais annexes à ne pas oublier

• Frais de notaire : 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
• Charges de copropriété, souvent plus élevées en montagne (piscine, spa, déneigement, gardiennage).
• Assurance propriétaire non occupant (PNO), quasi indispensable pour un bien inoccupé une partie de l’année.
• Taxe de séjour si le bien est loué.
• Diagnostic radon : les massifs montagneux, au sous-sol souvent granitique, sont plus exposés à ce gaz naturellement radioactif ; un point à vérifier avant travaux ou rénovation énergétique.

En résumé

Une résidence secondaire en montagne cumule taxe foncière et THRS dans tous les cas, et potentiellement une taxe sur les logements vacants si le bien reste inoccupé et non meublé. La majoration liée aux zones tendues, elle, ne touche que les communes remplissant un critère de population précis, ce qui exclut la plupart des petites stations familiales. Sur le volet investissement, le choix d’une station se joue moins sur sa notoriété que sur l’altitude, la taille du domaine skiable, l’offre quatre saisons et l’accessibilité, avec un budget d’entrée qui peut varier du simple au double selon qu’on vise une station premium ou une alternative plus accessible mais tout aussi bien connectée à un grand domaine, à l’image des Houches, des Menuires ou d’Alpe d’Huez.