Bien que l’immobilier locatif soit l’une des niches d’investissement les plus sûres, elle n’est pas sans risque. Réussir un investissement locatif nécessite en effet de bien préparer son projet, en prenant en compte plusieurs éléments importants.
Dans ce petit guide pratique, nos experts partagent avec vous leurs conseils, avec les « to do », mais aussi les pièges à éviter.
Contenus
Bien choisir l’emplacement pour réussir son investissement locatif :
Le choix de l’emplacement est l’un des éléments fondamentaux dans la réussite d’un investissement locatif. Afin de mettre toutes les chances de votre côté, investissez dans un bien situé dans une ville dynamique avec une demande locative est en forte croissance.
Tenez également compte de la proximité avec les écoles, les commerces, ainsi qu’avec le réseau de transport en commun, dans votre choix.
Mais ce n’est pas tout ! Renseignez-vous également sur les points suivants :
Le poids économique de la zone
La capacité financière de chaque potentiel futur locataire est intimement liée au poids économique de sa zone géographique. Pour la réussite de votre investissement locatif, il est donc important de vous intéresser aux données ci-après :
- Le PIB par habitant ;
- Le taux de chômage ;
- Les projets prévus à court, moyen et long terme dans la zone.
Le type de bien adapté au marché local
La demande locative varie en fonction de la zone géographique. Dans une grande ville, les studios et les T2 sont les plus convoités. Par contre, dans les petites communes, les appartements T3 ont généralement une rotation plus élevée. De même, en zone rurale, investir dans une maison est plus sûr, car c’est le type de bien le plus recherché.
Prenez donc la peine de bien analyser ces spécificités afin d’investir dans un bien qui correspond effectivement à la demande de la population locale. Cela vous permettra notamment de réduire au maximum les vacances locatives.
Veiller à la qualité du bien immobilier
Le choix d’un bien locatif ne doit pas juste se faire sur le coup de l’émotion. Rappelez-vous que vous cherchez à faire un investissement rentable. Ne mettez donc pas votre argent dans un logement de mauvaise qualité avec de mauvaises finitions parce que les prix sont alléchants.
N’oubliez pas que pour avoir des revenus et rembourser votre crédit, il faut que votre bien soit louable.
Rendez-vous donc sur place et examinez minutieusement chaque partie du bien. S’il le faut, faites intervenir un professionnel afin qu’il vous produise un rapport sur :
- Les surfaces ;
- L’état du gros œuvre ;
- L’état des installations ;
- Le cadastre.
Penser à la défiscalisation immobilière pour réussir son investissement locatif
La réussite de votre investissement locatif dépend également de votre capacité à établir un plan d’action fiscal. Les impôts et taxes peuvent alourdir vos charges et faire baisser considérablement la rentabilité de votre bien.
Pour éviter cela, l’idéal est de choisir un régime fiscal avantageux. A ce propos, plusieurs dispositifs peuvent vous permettent de défiscaliser, mais deux sont particulièrement intéressants :
La Loi Pinel
Grâce au dispositif de la Loi Pinel, vous avez la possibilité de faire baisser vos impôts en mettant votre bien en location. Cependant, pour y être éligible, vous devez impérativement investir dans un bien neuf ou en état futur d’achèvement.
Le pourcentage de la réduction d’impôt octroyé dépend alors de la durée de location du bien :
- 12% pour une location sur 6 ans ;
- 18% de réduction pour une location sur 9 ans ;
- Jusqu’à 21% pour une location sur 12 ans.
Le statut LMNP
Avec le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), vous pouvez louer votre maison, appartement ou studio et bénéficier d’une baisse d’impôts importante sur les revenus locatifs. Si vos charges locatives sont élevées, vous pouvez même ne pas payer d’impôts.
De plus, le statut LMNP prend aussi bien en compte l’immobilier neuf que l’immobilier ancien. Il vous donne plus de souplesse dans le choix du logement et dans la durée du bail.
Bien choisir vos locataires et bien fixer votre loyer
En matière d’investissement locatif, la tentation de fixer un loyer élevé est souvent grande. Mais c’est rarement le bon choix. En effet, pour éviter les vacances locatives, il est nécessaire de tenir compte des prix pratiqués sur le marché.
En effet, si votre loyer est trop haut, les potentiels locataires se tourneront vers des biens équivalents qui sont proposés avec des loyers plus bas. Le défi est donc de trouver le bon équilibre.
En ce qui concerne le choix des locataires, là également, il faut être regardant. Ce qu’il vous faut, c’est un locataire sérieux qui paie régulièrement son loyer et qui prend soin de vos biens. Pour vous en assurer, examinez attentivement les dossiers qui vous sont soumis.
De plus, vous avez la possibilité de demander une caution solidaire si le loyer est supérieur au tiers de revenus du locataire. Cela vous assure d’encaisser votre loyer pour faire face à vos charges chaque mois.
Souscrire à une garantie locative
Toujours dans le but de sécuriser votre investissement locatif, il est vivement recommandé de souscrire à une garantie locative. Cette assurance vous garantit le versement de vos loyers dans les cas de vacances locatives ou d’impayés de loyers.
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